Valkuilen bij de aankoop met een vruchtgebruik constructie

Het is verleidelijk om een 2de verblijf of een service flat aan te kopen en hier meteen de kinderen in te betrekken. Op die manier zal er geen erfbelasting betaald moeten worden bij overlijden.
We gaan dieper in op de valkuilen bij de aankoop van een onroerende goed met vruchtgebruikconstructie.

Wat is een vruchtgebruikconstructie?

Een onroerend goed kan aan 1 persoon toebehoren, deze persoon bezit dan de volle eigendom. Wanneer deze persoon komt te overlijden, zal het eigendomsrecht overgaan naar de erfgenamen. Er zal erfbelasting betaald moeten worden bij de overgang.

De volle eigendom van een onroerend goed kan ook opgesplitst worden in een deel vruchtgebruik en een deel naakte eigendom of blote eigendom. Indien de vruchtgebruiker komt te overlijden, zal dit deel samengevoegd worden bij de naakte eigendom. Op die manier ontstaat er opnieuw volle eigendom. Er dient bij deze overgang geen erfbelasting betaald te worden.

De vruchtgebruiker van een onroerende goed mag gebruik maken van het onroerend goed en moet dit onderhouden en beheren als een goed huisvader. De naakte eigenaar kan de vruchtgebruiker niet uit het onroerend goed zetten en zal mee instaan voor structurele werken aan het onroerend goed.

Je kan dit best vergelijken met een appelboom. De appelboom staat op grond van de naakte eigenaar, deze mag er naar kijken. De vruchtgebruiker mag de appels plukken, maar hij staat ook in voor het snoeien en water geven van de appelboom.
Een vruchtgebruikconstructie kan voor bepaalde en onbepaalde duur zijn.

Indien je wil voorkomen dat de erfgenamen het onroerend goed moeten verkopen om de erfbelasting te betalen, kan bij de aankoop van het onroerend goed een splitsing gemaakt worden tussen het vruchtgebruik en de naakte eigendom.

Valkuilen

• De kinderen krijgen geld van de ouders voor de aankoop van de naakte eigendom. Dit kan via schenking of gewoon via bankoverschrijving zijn. Indien er geen schenkbelasting ingehouden werd en een van de ouder overlijdt binnen 3 jaar, dan zal er erfbelasting betaald moeten worden op de schenking.
• De naakte eigenaar deelt niet mee in de kosten voor structurele werken. Er kan dan geopperd worden dat er een goedgunstig voordeel bekomen is indien een van de partijen het onroerend goed beroepsmatig gebruikt.
• Ook kan er geopperd worden dat er een verrijking zonder oorzaak plaats heeft gevonden wanneer de vruchtgebruiker alle kosten draagt. Dit zal aanzien worden als een onrechtstreekse schenking, waarbij erfbelasting betaald moet worden bij overlijden van de vruchtgebruiker binnen 3 jaar van de verrijking.
• Wanneer de eigenaar van de naakte eigendom beslist om een eigen woning aan te kopen, zal deze niet meer in aanmerking komen voor de belastingvermindering eerste woning. Er is reeds een eigendomsrecht in een ander onroerend goed.

Wanneer je een aankoop met vruchtgebruik overweegt, neem dan contact op met onze juridische afdeling of je dossierbeheerder.