Vastgoed privé aankopen of met een vennootschap: de voor- en nadelen

Bij de beslissing om vastgoed privé of via een vennootschap aan te kopen, spelen verschillende factoren een rol. Hieronder vindt u een korte samenvatting van de voor- en nadelen van beide opties. 

Voordelen van aankoop via een vennootschap 

1. Aftrekbare kosten: vennootschappen kunnen verschillende aankoop- en onderhoudskosten fiscaal inbrengen, wat een financieel voordeel kan opleveren.
2. Aftrekbare BTW: als het vastgoed beroepsmatig wordt gebruikt of als het wordt verhuurd met BTW dan is eventueel de BTW op de aankoop van een nieuwbouw en/of op de kosten van het pand aftrekbaar. 
3. Financiering: vaak is het een opportuniteit om via de vennootschap vastgoed aan te kopen, omdat de gelden in de vennootschap zitten of omdat de vennootschap de middelen makkelijker kan genereren om de terugbetaling van de bankfinanciering te doen. 
4. Schenken en erven: bij het schenken van vastgoed in de vorm van aandelen van een vennootschap betaalt men een lagere schenkbelasting (altijd 3 %, ongeacht de waarde) in vergelijking met de progressief oplopende tarieven voor vastgoed dat privé is aangeschaft. 

Nadelen van aankoop via een vennootschap 

1. Meerwaardebelasting: bij verkoop van vastgoed via een vennootschap betaalt men 25 % vennootschapsbelasting op de meerwaarde, terwijl er geen belasting van toepassing is bij privé verkopen, tenzij het onroerend goed binnen de vijf jaar wordt verkocht of het onroerend goed ooit als beroepskost werd afgetrokken. 
2. Moeilijker te verkopen: onroerend goed dat in een vennootschap zit wordt vaak verkocht door de aandelen van de vennootschap te verkopen, wat een obstakel kan zijn voor potentiële kopers. 
3. Moeilijker te verkopen (2): onroerend goed in de werkvennootschap verhoogt de waarde van de vennootschap waardoor de aandelen moeilijker te verkopen zijn.  Onroerend goed kan wel als  een dividend uitgekeerd worden aan de aandeelhouders.
4. Hogere belasting op huurinkomsten: verhuur je vastgoed via een vennootschap, dan betaalt je altijd belasting op het werkelijke huurinkomen, terwijl privé een belastbare basis wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen. 

Voordelen van aankoop privé 

1. Meerwaardebelasting bij verkoop: in tegenstelling tot vennootschappen, betalen particulieren geen belasting op de verkoop van een woning die ze gedurende meer dan vijf jaar bezitten. 
2. Makkelijker te verkopen: vastgoed dat privé is aangekocht, kan gemakkelijker worden verkocht, aangezien het vastgoed zelf wordt verkocht in plaats van aandelen van een vennootschap. 
3. Belastingvoordelen bij verhuur: wanneer vastgoed wordt verhuurd aan privépersonen die de kost niet als beroepskost aftrekken, is het werkelijke huurinkomen niet belastbaar maar word je belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4, wat veel voordeliger is. 
4. Lagere registratierechten: standaard betaal je in Vlaanderen 12 % registratierechten op vastgoed. Sinds 1 januari 2022 betaal je als natuurlijk persoon echter slechts 3 % registratierechten bij aankoop van de enige en eigen woning. Je moet dan wel binnen de 3 jaar na aankoop zelf in je eigendom wonen. Als je de gekochte woning ingrijpend energiezuiniger gaat maken dan geldt een nog lager registratierecht van slechts 1% registratierechten. 

Nadelen van aankoop privé 

1. Geen aftrekbare kosten: bij een privé-aankoop kunnen de kosten die met de aankoop en het onderhoud van het vastgoed verband houden, niet worden afgetrokken. 
2. Geen aftrek van BTW: ook de BTW is bij een privé-aankoop niet aftrekbaar. 
3. Moeilijker te financieren: om de beschikbare middelen in de privé te krijgen moeten er sociale bijdragen en/of belastingen betaald worden waardoor er minder overblijft om de financiering te betalen.  
4. Mogelijkheid van hogere belastingen bij professioneel verhuren: indien het vastgoed wordt verhuurd voor beroepsmatig gebruik dan word je wel belast op de werkelijke huurinkomsten verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. De tarieven personenbelasting lopen op tot maximaal 50 % te verhogen met de gemeentebelasting. 

Gulden middenweg: vruchtgebruik en recht van opstal 

 Een alternatieve strategie is het splitsen van eigendomsrechten, zoals het verwerven van blote eigendom als particulier en vruchtgebruik via de vennootschap. Dit kan belastingvoordelen opleveren en maakt het mogelijk om het vastgoed na afloop van het vruchtgebruik belastingvrij te verkopen.
Ook het kopen van de grond in eigen naam en het verlenen van een recht van opstal aan de vennootschap om op die grond een onroerend goed te bouwen kan mogelijk interessant zijn. 

De fiscus vindt deze alternatieve strategieën vaak niet zo leuk, meer aftrek en minder belastbare inkomsten, en kijkt dus met argusogen naar deze constructies. Als je toch onroerend goed aankoopt via deze methoden dan is het uiteraard heel belangrijk om de voorwaarden goed na te leven. 

Conclusie 

De keuze om vastgoed privé of via een vennootschap aan te kopen hangt sterk af van je persoonlijke en financiële situatie, evenals van je ambities. Het is raadzaam om advies in te winnen bij je dossierbeheerder om een weloverwogen beslissing te nemen die het beste past bij je situatie. Elk scenario heeft immers unieke fiscale en juridische implicaties die grondig moeten worden overwogen.